Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường đã có những tín hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt là trong quý I. Ba phân khúc nổi bật đang dẫn dắt xu hướng này là: đất nền, căn hộ chung cư và nhà mặt phố. Trong đó, đất nền đang chiếm ưu thế, nhà phố có dấu hiệu phục hồi, còn căn hộ chung cư ghi nhận sự phân hóa rõ rệt.

Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2025: Những động lực chính

Quý 1/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản nhờ các động lực vĩ mô và chính sách cụ thể từ Nhà nước. Kinh tế Việt Nam giữ vững đà tăng trưởng ổn định với điểm sáng là dòng vốn FDI và sự phục hồi của du lịch quốc tế. Các yếu tố như sáp nhập tỉnh thành, chính sách nhà ở xã hội và các gói vay ưu đãi của hệ thống ngân hàng đã góp phần tạo ra sức bật mới cho thị trường nhà đất.

Ảnh hưởng từ chính sách kinh tế vĩ mô

Trong những tháng đầu năm 2025, nền kinh tế vĩ mô tiếp tục phát huy vai trò hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Cụ thể, tổng vốn FDI đăng ký trong quý 1 đạt 11 tỷ USD, trong đó có phần lớn đổ vào lĩnh vực sản xuất công nghiệp và hạ tầng đô thị.

Song song với đó, Việt Nam đón hơn 6 triệu lượt khách quốc tế trong quý 1, tạo đà phục hồi mạnh mẽ cho ngành du lịch, đồng thời thúc đẩy nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ cho thuê ngắn hạn, khách sạn và dịch vụ du lịch.

Hai yếu tố này đã góp phần gia tăng dòng vốn đầu tư và củng cố niềm tin của nhà đầu tư cả trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Chính sách kinh tế vĩ mô tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản (Nguồn: CafeF)

Tác động của quyết định sáp nhập tỉnh thành

Việc sáp nhập tỉnh thành là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến tình hình bất động sản hiện nay. Theo số liệu hiện hành, Việt Nam có đến 49/63 tỉnh không đạt đủ ba tiêu chí theo quy định, dẫn đến chủ trương xem xét hợp nhất một số tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ lẫn nhau. Điều này đã ngay lập tức làm gia tăng mức độ quan tâm đến nhà đất ở những địa phương có khả năng sáp nhập.

Chính sách nhà ở xã hội và các gói vay hỗ trợ người mua nhà

Cuối năm 2024, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội ghi nhận nhiều tiến triển quan trọng. Cụ thể, 66.750 căn hộ đã hoàn thành, trong khi 114.600 căn thuộc các dự án đã được khởi công. Trong năm 2025, nhiều dự án nhà ở xã hội tiếp tục được lên kế hoạch mở bán và xây dựng.

Ngoài ra, Nghị định 100 mới có hiệu lực từ tháng 8/2025 đã nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội. Người có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc có nhà ở dưới 15m2/người tại nơi đăng ký mua được phép tiếp cận chương trình (trước đó là dưới 11m2/người).

Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại như Agribank, ACB, BIDV, Vietcombank,... đã tích cực tung ra gói vay ưu đãi nhằm hỗ trợ người trẻ có nhu cầu mua nhà ở thực. Đây là yếu tố cho thấy dòng tiền cá nhân bắt đầu quay trở lại thị trường, tương tự với thời kỳ phục hồi của bất động sản vào năm 2014.

Sự kết hợp giữa chính sách an sinh và hỗ trợ tài chính đã giúp gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Điều này tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét hơn trong năm 2025.

Nhiều dự án nhà ở xã hội được lên kế hoạch mở bán và xây dựng (Nguồn: VnEconomy)

Ba phân khúc dẫn dắt thị trường: Đâu là kênh đầu tư nổi bật?

Tình hình bất động sản hiện nay cho thấy ba phân khúc bất động sản chính đang chiếm ưu thế trên thị trường gồm đất nền, chung cư và nhà mặt phố.

Đất nền đang ở vị trí dẫn đầu trong lượt tìm kiếm

Đất nền là phân khúc bất động sản có mức tăng trưởng mạnh nhất trong quý 1/2025, cả về lượt tìm kiếm và số lượng tin đăng. Cụ thể, lượt tìm kiếm đất nền tăng 50% so với cùng kỳ năm 2024, vượt xa mức tăng 15% của căn hộ chung cư. Tin đăng bán đất nền tăng 34%, đứng thứ hai sau nhà riêng (tăng 37%).

Về khu vực, Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng 52% về lượt tìm kiếm đất nền, vượt trội hơn so với TPHCM ở mức 31%. Giá đất nền tại Hà Nội cũng tăng mạnh 42% so với đầu năm 2023, trong khi TPHCM chỉ tăng 7%.

Sự khác biệt về nhu cầu khách hàng cũng đáng chú ý. Tại Hà Nội, người mua ưa chuộng đất nền vùng ven, còn tại TPHCM, nhóm khách hàng lại hướng đến đất nền gần trung tâm.

Ngoài ra, thông tin về sáp nhập địa giới hành chính đã thúc đẩy sự quan tâm mạnh mẽ đến đất nền tại các tỉnh phía Bắc. Riêng tháng 3/2025, Ninh Bình dẫn đầu với mức tăng lượt tìm kiếm lên đến 122% so với tháng 2. Tiếp theo là Phú Thọ (110%), Bắc Giang (106%) và Thái Bình (105%).

Đất nền là phân khúc có mức tăng trưởng mạnh nhất trong quý 1/2025 (Nguồn: VnEconomy)

Căn hộ chung cư với giá tăng cao và lợi suất thuê giảm

Theo tình hình bất động sản hiện nay, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục có sự quan tâm nhất định, với lượt tìm kiếm tại Hà Nội và TPHCM tăng 13% trong tháng 3 so với tháng trước. Lượng tin đăng cũng tăng lần lượt 20% tại Hà Nội và 30% tại TPHCM.

Tuy nhiên, trong vòng 3 năm qua, giá bán căn hộ tại hai thành phố lớn không ngừng tăng, trong khi giá thuê gần như không đổi. Tại Hà Nội, giá trung bình tăng từ 39 triệu đồng/m2 vào đầu 2023 lên 63 triệu đồng/m2 trong quý 1/2025. Tại TPHCM, mức giá tăng từ 47 triệu lên 59 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch giữa tốc độ tăng giá bất động sản hiện nay và giá thuê khiến lợi suất đầu tư cho thuê giảm mạnh. Tại Hà Nội, lợi suất giảm từ 4,9% (2023) xuống còn 3,1% (2025). Tại TPHCM, mức giảm từ 4,5% xuống 3,1%.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội có sự phân hóa giữa khu vực nội thành và vùng ven, chủ yếu phát triển các dự án cao cấp và hạng sang ở các quận ngoại thành. Trong khi đó, TPHCM tập trung phát triển các dự án chung cư mới ở khu Đông với nhiều phân khúc đa dạng hơn.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục thu hút sự quan tâm (Nguồn: Báo Dân Việt)

Nhà mặt phố: Hồi phục nhẹ

Lượt tìm kiếm nhà phố bán tăng đáng kể trong tháng 3/2025, cụ thể tăng 35% tại Hà Nội và 27% tại TPHCM. Đối với loại hình nhà phố cho thuê, mức tăng khiêm tốn hơn: Hà Nội tăng 14%, TPHCM tăng 11%.

Về giá bất động sản hiện nay, thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa hai đầu cầu. Tại Hà Nội, giá nhà mặt phố tăng mạnh 30% so với quý 1/2023. Ngược lại, TPHCM chứng kiến mức giảm nhẹ 2%. Trong khi đó, giá cho thuê nhà mặt phố tại TPHCM tăng tới 23%, còn tại Hà Nội chỉ tăng 8%. Chênh lệch này khiến lợi suất cho thuê nhà mặt phố tại TPHCM cao hơn hẳn Hà Nội (2,3% so với 1,4%).

Tuy vậy, mức giá cao và lợi suất thấp khiến loại hình nhà mặt phố cho thuê không còn là kênh đầu tư hấp dẫn. Đồng thời, sự phát triển nhanh của thương mại điện tử cũng làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh truyền thống - vốn là yếu tố cốt lõi hỗ trợ phân khúc này trước đây.

Lượt tìm kiếm nhà phố bán tăng đáng kể trong tháng 3/2025 (Nguồn: VOV)

Góc nhìn chuyên gia: Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư 2025

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, năm 2025 mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức cho nhà đầu tư bất động sản.

Xu hướng đầu tư dịch chuyển sau các biến động đầu năm

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi mạnh mẽ. Các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, như gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội và điều chỉnh luật đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, việc phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị, như các tuyến cao tốc, đường sắt đô thị và sân bay, giúp tăng kết nối giữa các khu vực, tạo động lực phát triển cho các thành phố vệ tinh.

Rủi ro từ tăng giá ảo và lợi suất thấp

Mặc dù thị trường được dự báo phục hồi, nhưng giá bất động sản hiện nay có thể tiếp tục biến động.Trong khi đó, nguồn cung vẫn chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội.

Nắm bắt cơ hội khi thị trường đang phân hóa mạnh

Để tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần áp dụng những chiến lược thông minh. Việc lựa chọn các phân khúc có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững và ổn định là yếu tố quan trọng. Các khu vực có sự phát triển về hạ tầng giao thông, gần khu công nghiệp, khu đô thị vệ tinh, hay gần trung tâm thương mại sẽ có nhu cầu thuê nhà lớn và ổn định.

Nhiều cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư bất động sản trong năm 2025 (Nguồn: VnEconomy)

Thị trường bất động sản đầu năm 2025 đang có những tín hiệu tích cực. Với ba phân khúc nổi bật là đất nền, căn hộ chung cư và nhà mặt phố, mỗi phân khúc đều có những đặc điểm và cơ hội riêng. Việc hiểu rõ tình hình bất động sản hiện nay, giá bất động sản hiện nay và các yếu tố tác động đến thị trường sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn.

Xem thêm

Cần Thơ bứt phá ngoạn mục nhờ hạ tầng giao thông tỷ đô: Thời cơ vàng cho bất động sản

Sáp nhập Bình Dương - TP. HCM: Bất động sản liệu có tăng giá "chóng mặt"?

3 phân khúc bất động sản bứt tốc đầu năm 2025: Đất nền chiếm sóng, nhà phố trở lại