Bất động sản công nghiệp gặp khó nếu Mỹ áp thuế Việt Nam 46%

Mỹ áp thuế cao với hàng hóa từ Việt Nam lên tới 46% là một động thái khiến giới đầu tư không khỏi lo ngại. Đằng sau quyết định gây chấn động này là hàng loạt hệ lụy kinh tế, trong đó bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề. Với vai trò là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, khu công nghiệp tại Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ suy giảm dòng vốn FDI, sụt giảm nhu cầu thuê đất và gián đoạn kế hoạch mở rộng sản xuất từ các tập đoàn nước ngoài.

Tác động đến bất động sản công nghiệp

Vào ngày 2 tháng 4 năm 2025, Tổng thống Mỹ Donald Trump đã công bố áp thuế đối ứng lên hàng hóa nhập khẩu từ nhiều quốc gia, trong đó Việt Nam phải chịu mức thuế 46% . Quyết định này được đưa ra nhằm giảm thâm hụt thương mại của Mỹ với các đối tác có mức thâm hụt lớn, như Việt Nam, Trung Quốc và Nhật Bản.​

Việc Mỹ tuyên bố áp thuế lên tới 46% đối với hàng hóa xuất xứ từ Việt Nam không chỉ là cú sốc với ngành xuất khẩu mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy cho bất động sản công nghiệp – lĩnh vực vốn đang là điểm sáng thu hút đầu tư thời gian qua.

Thông tin Mỹ áp thuế Việt Nam lên 46% đang là chủ đề nóng những ngày qua (Nguồn: Internet)

Trước hết, nguy cơ dòng vốn FDI suy giảm là rủi ro lớn nhất. Mức thuế cao khiến chi phí xuất khẩu hàng hóa từ Việt Nam vào thị trường Mỹ – vốn là đối tác thương mại hàng đầu – trở nên kém cạnh tranh. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài sẽ cân nhắc lại kế hoạch đầu tư, trì hoãn việc mở nhà máy mới hoặc chuyển hướng sang các quốc gia khác có chính sách thuế ổn định hơn. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu thuê đất trong các khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn hay nhà kho sẽ sụt giảm mạnh trong ngắn hạn.

Không dừng lại ở đó, hệ sinh thái dịch vụ phụ trợ quanh các khu công nghiệp cũng bị ảnh hưởng dây chuyền. Các lĩnh vực như kho vận, hậu cần, xây dựng nhà xưởng phụ trợ, logistics nội địa vốn đang ăn theo làn sóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam sẽ đối mặt với sự thu hẹp quy mô hoạt động, giảm doanh thu, thậm chí gián đoạn vận hành. Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn đang phục hồi chậm, cú tác động từ chính sách thuế của Mỹ có thể khiến phân khúc công nghiệp "hạ nhiệt" nhanh chóng, phá vỡ các dự báo tăng trưởng lạc quan được đặt ra từ đầu năm.

Ảnh hưởng tới nhà ở chuyên gia và dân cư khu công nghiệp

Thuế cao làm giảm khả năng cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam tại thị trường Mỹ, dẫn đến giảm đơn hàng. Các doanh nghiệp trong KCN (đặc biệt là những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu sang Mỹ) có thể phải thu hẹp sản xuất, cắt giảm nhân sự hoặc giảm tốc độ tuyển dụng mới.

Bất động sản khu công nghiệp lo lắng về sức hấp thụ thị trường giảm sút (Nguồn: Người Đô Thị Online)

Khi hoạt động sản xuất bị ảnh hưởng, nhu cầu về cả chuyên gia (quản lý, kỹ sư nước ngoài/trong nước) và công nhân phổ thông đều giảm. Điều này trực tiếp làm giảm nhu cầu thuê và mua nhà ở tại các khu vực lân cận KCN.

Trước đây, sự phát triển của KCN thường kéo theo sự gia tăng nhanh chóng về giá thuê và giá bán bất động sản nhà ở xung quanh. Tuy nhiên, nếu nhu cầu giảm do ảnh hưởng của thuế quan, áp lực tăng giá sẽ giảm đi, thậm chí giá có thể bình ổn hoặc điều chỉnh giảm nhẹ, đặc biệt là ở phân khúc nhà trọ cho công nhân và căn hộ/nhà ở cho thuê dành cho chuyên gia.

Các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, khu dân cư, căn hộ cho chuyên gia) xung quanh KCN có thể trở nên thận trọng hơn. Họ có thể trì hoãn việc triển khai các dự án mới hoặc giãn tiến độ các dự án đang xây dựng do lo ngại về sức hấp thụ của thị trường giảm sút.

Nếu tình trạng khó khăn kéo dài, có thể dẫn đến sự dư thừa tạm thời ở một số loại hình nhà ở nhất định (ví dụ: nhà trọ công nhân) nếu lượng công nhân sụt giảm đáng kể.

Nhu cầu về nhà ở chất lượng cao cho chuyên gia cũng có thể giảm nếu các dự án lớn bị trì hoãn hoặc các chuyên gia nước ngoài giảm đến làm việc.

Doanh nghiệp BĐS cần làm gì trong tình hình hiện tại?

Trong giai đoạn thị trường biến động, việc mở rộng đầu tư có thể gia tăng rủi ro tài chính. Thay vào đó, doanh nghiệp nên tập trung hoàn thiện các thủ tục pháp lý cho các dự án hiện có, đảm bảo tính minh bạch và sẵn sàng triển khai khi thị trường hồi phục. ​

Việc tích lũy và chuẩn bị quỹ đất tại các vị trí chiến lược sẽ giúp doanh nghiệp nắm bắt cơ hội khi thị trường phục hồi. Điều này đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng về tiềm năng phát triển của từng khu vực và khả năng thu hút đầu tư trong tương lai.​

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp cần tái cấu trúc, tập trung vào phân khúc có thế mạnh và thực hiện dự án theo từng giai đoạn phù hợp với năng lực tài chính. Việc đầu tư dàn trải có thể dẫn đến rủi ro cao và thiếu hiệu quả.

Theo TS. Đinh Thế Hiển doanh nghiệp nên tập trung vào phân khúc có thế mạnh (Nguồn: VietnamFinance)

Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, doanh nghiệp nên tìm kiếm các nguồn vốn thay thế như phát hành trái phiếu, hợp tác đầu tư hoặc quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đồng thời, cần quản lý tài chính hiệu quả, giảm đòn bẩy và tối ưu hóa dòng tiền. ​

Cuối cùng, doanh nghiệp nên chuyển hướng đầu tư vào các phân khúc có nhu cầu cao như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội hoặc bất động sản công nghiệp phục vụ thị trường nội địa có thể giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động và tạo dòng tiền ổn định.

Có thể thấy, việc Mỹ áp thuế Việt Nam là một cú sốc lớn với nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp bất động sản cần giữ vững chiến lược dài hạn, ưu tiên củng cố pháp lý, tái cấu trúc quỹ đất và chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới, thay vì mở rộng đầu tư vội vàng. Thận trọng nhưng không bị động sẽ là chìa khóa giúp thị trường bất động sản công nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Xem thêm 

Mỹ áp thuế Việt Nam 46%: Cú đánh gián tiếp vào thị trường bất động sản công nghiệp?

Thị trường bất động sản sẽ phân hóa nếu Mỹ đánh thuế Việt Nam