Giá căn hộ TP.HCM tiến sát mốc 100 triệu đồng/m²: Thị trường tiếp tục nóng dù nguồn cung lao dốc

Thị trường bất động sản TP.HCM thời gian gần đây tiếp tục khiến nhiều người bất ngờ khi giá căn hộ không những không hạ nhiệt mà còn tiệm cận mốc 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung lại đang ngày càng eo hẹp, tạo nên một bức tranh vừa sôi động vừa đầy thách thức. Liệu đây có phải là thời điểm "đỉnh" mới của thị trường hay chỉ là một đợt sốt tạm thời?

Tình hình bất động sản TP.HCM: Giá căn hộ lập đỉnh mới, nguồn cung lao dốc

Thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2025 đang chứng kiến một nghịch lý: căn hộ mới ngày càng hiếm nhưng giá bán lại không ngừng tăng. Cùng điểm lại những dữ liệu đáng chú ý để hiểu rõ hơn vì sao giá căn hộ TP.HCM lại leo thang giữa lúc nguồn cung cạn dần.

Nguồn cung căn hộ TP.HCM chạm đáy, giá bán lập đỉnh

Theo thống kê của One Mount Group, trong ba tháng đầu năm 2025, số lượng căn hộ mới mở bán tại TP.HCM chỉ dừng lại ở con số khoảng 340 căn, là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2023. So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung này giảm tới 31,1%, cho thấy rõ xu hướng thắt chặt từ phía các chủ đầu tư.

Dù nguồn cung mới giảm sâu, giá căn hộ TP.HCM vẫn tiếp tục đà tăng trong quý đầu năm. Theo ghi nhận, giá bán trung bình trên toàn thị trường đã đạt 88,4 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự tăng giá không chỉ diễn ra ở những dự án mới mà còn xảy ra tại các đợt mở bán tiếp theo của những dự án đang triển khai. Vinhomes Grand Park là một ví dụ điển hình với mức tăng từ 3% đến 13% so với quý trước. Trong khi đó, dự án Thảo Điền Green thậm chí ghi nhận mức tăng vượt 20%, do quỹ căn còn lại rất hạn chế.

Giá bán căn hộ sơ cấp TP.HCM đã chạm mốc 88,4 triệu đồng/m2 trong quý I/2025 (Ảnh: OneHousing)

Việc hạ tầng liên tục được nâng cấp như tuyến Metro số 1 sắp vận hành và tuyến Vành đai 3 được hoàn thành càng tạo thêm động lực đẩy giá đi lên. Với mức giá hiện tại, thị trường bất động sản TP.HCM đang tiệm cận ngưỡng giá bán 100 triệu đồng/m2, con số mà cách đây không lâu vẫn còn được xem là đỉnh cao khó đạt tới.

Những yếu tố khiến nguồn cung sụt giảm

Trước hết là sự chậm trễ trong khâu phê duyệt pháp lý khiến nhiều dự án dù đã sẵn sàng vẫn chưa thể triển khai bán hàng. Bên cạnh đó, tình hình tài chính và tâm lý người mua sau một năm đầy biến động cũng khiến các doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng trước khi ra hàng.

Nguyên nhân một phần cũng đến từ yếu tố mùa vụ, do quý I trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán nên các hoạt động bán hàng bị chậm lại. Nhưng lý do chính vẫn là tâm lý thận trọng của doanh nghiệp trước bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động. Các chủ đầu tư hiện đang giữ hàng, chờ thời điểm thuận lợi hơn để bung sản phẩm.

Một điểm đáng chú ý khác là kỳ vọng của thị trường từ Nghị quyết 170 và 171, khi hai chính sách sẽ giúp gỡ vướng cho khoảng 1.000 dự án đang ách tắc trên toàn quốc, tương đương 30 tỷ USD. Nếu được triển khai hiệu quả, đây có thể là đòn bẩy mạnh giúp thị trường khơi thông nguồn cung, đặc biệt là tại thị trường bất động sản TP.HCM, nơi nhu cầu nhà ở luôn ở mức rất cao.

Tình hình thanh khoản và phân khúc bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM trong quý đầu năm 2025 đang có những tín hiệu hồi phục nhẹ về thanh khoản. Tổng cộng 855 căn hộ đã được tiêu thụ, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn còn sức sống dù thị trường chưa thực sự sôi động trở lại.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 12% trên tổng nguồn cung sơ cấp, tăng 5 điểm phần trăm so với năm ngoái. Dù con số này vẫn còn thấp, nó phản ánh xu hướng tích cực khi người mua ở thực dần quay lại thị trường, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế chưa thực sự phục hồi hoàn toàn.

Tuy nhiên, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM và cơ cấu nguồn cung hiện nay lại đặt ra một bài toán khác. Phân khúc cao cấp đang chiếm tới khoảng 60% tổng số căn hộ đang bán, tạo ra sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền, vốn được người mua quan tâm nhiều hơn lại chưa có dấu hiệu cải thiện rõ nét.

Phân khúc bất động sản TP.HCM đang nghiêng nhiều về căn hộ cao cấp (Ảnh: Travel Marbles)

Tình trạng hàng tồn kho cũng cho thấy bức tranh tương tự. Khoảng 60% lượng hàng tồn hiện tại tập trung ở phân khúc cao cấp, phản ánh tốc độ phát triển vượt khả năng hấp thụ của nhóm sản phẩm này trong vài năm gần đây. Dù thanh khoản đã có bước tiến, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đang đối mặt với áp lực từ cấu trúc nguồn cung mất cân đối.

Giá căn hộ TP.HCM sẽ biến động ra sao trong năm 2025?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn đầy biến động với nhiều yếu tố tác động đến giá căn hộ. Từ sự gia tăng nguồn cung mới đến các dự án đại đô thị và đề án sáp nhập đô thị vệ tinh, tất cả đều góp phần định hình xu hướng giá trong năm 2025.

Dự báo giá căn hộ TP.HCM

Theo dự báo, giá căn hộ TP.HCM sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2025, với khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chính đến từ sự khan hiếm nguồn cung và nhu cầu mua ở thực vẫn duy trì ổn định. 

Bên cạnh đó, cơ cấu lượng căn hộ sơ cấp đang bán vẫn đang nghiêng về phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ đang bán trên thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc người mua ở phân khúc trung cấp và bình dân sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Giá chung cư TP.HCM được dự báo sẽ vượt mốc 100 triệu đồng/m2 trong năm 2025 (Ảnh: OneHousing)

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng tốc độ tăng giá có thể sẽ chậm lại so với giai đoạn trước do ảnh hưởng của các biến động vĩ mô và sự thận trọng của người mua, thay vì tâm lý lướt sóng, đầu cơ ngắn hạn như những giai đoạn thị trường sôi động trước đây.

Tác động từ các dự án đại đô thị

Các dự án đại đô thị như Vinhomes Green Paradise và The Global City đang góp phần đáng kể vào việc gia tăng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM. Dự kiến, trong giai đoạn 2025 - 2026, thị trường căn hộ TP.HCM có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó. 

Vinhomes Green Paradise, với quy mô khoảng 2.870ha tại Cần Giờ, được kỳ vọng sẽ trở thành một siêu đô thị biển, thúc đẩy tiềm năng kinh tế biển và du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, The Global City tại An Phú, Quận 2, với quy mô 117,4 ha, được định hướng là khu đô thị chuẩn quốc tế, cung cấp hơn 13.000 căn hộ cao cấp và nhiều tiện ích hiện đại. 

Sự phát triển của các dự án này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn định hình lại mặt bằng giá căn hộ TP.HCM, đặc biệt ở các khu vực vùng ven và khu Đông. Tuy nhiên, việc tập trung vào phân khúc cao cấp cũng đặt ra thách thức về sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, khi nhu cầu về nhà ở trung cấp và bình dân vẫn còn lớn.

Cơ hội mở rộng thị trường từ đề án sáp nhập

Đề án sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang mở ra nhiều cơ hội mới cho thị trường bất động sản TP.HCM. Việc điều chỉnh mở rộng địa giới hành chính được kỳ vọng sẽ tạo thêm không gian phát triển cho các dự án căn hộ tại những khu vực giáp ranh, từ đó góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản TP.HCM.

Song song đó, chi phí triển khai dự án tại các địa phương như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu hiện đang ở mức hợp lý hơn so với khu vực trung tâm TP.HCM. Điều này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư phát triển sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn, giúp thị trường có thêm nhiều lựa chọn về phân khúc và tăng khả năng sở hữu nhà ở cho người dân TP.HCM trong giai đoạn hậu sáp nhập.

Đề án sáp nhập mở ra dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản TP.HCM trong tương lai (Ảnh: CafeF)

Bên cạnh đó, đề án sáp nhập cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tiến trình đầu tư và hoàn thiện hệ thống hạ tầng liên vùng. Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, khả năng kết nối giữa TP.HCM và các địa phương lân cận sẽ nâng cao, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Nhờ vậy, những khu vực từng ít được chú ý có thể sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Dù nguồn cung đang chững lại, giá căn hộ TP.HCM vẫn không ngừng leo thang, phản ánh những chuyển động đầy phức tạp của thị trường bất động sản TP.HCM. Trong bối cảnh đó, người mua và nhà đầu tư cần thận trọng hơn bao giờ hết để đưa ra lựa chọn phù hợp, khi mỗi quyết định giờ đây không chỉ là chuyện mua bán, mà còn là câu chuyện về thời điểm và chiến lược dài hạn.

Xem thêm

Bất động sản công nghiệp Bình Dương trước thông tin sáp nhập với TP. HCM

Bất động sản Hà Nội: Tình trạng khan hiếm căn hộ hạng sang và sự biến động giá cả