Mỹ áp thuế Việt Nam 46%: Cú đánh gián tiếp vào thị trường bất động sản công nghiệp?

Động thái Mỹ áp thuế Việt Nam lên tới 46% đối với một số mặt hàng xuất khẩu đang khiến giới đầu tư quốc tế và trong nước không khỏi lo ngại. Không chỉ dừng lại ở lĩnh vực thương mại, quyết định này còn được nhiều chuyên gia nhận định có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng gián tiếp tới những ngành phụ trợ – trong đó có bất động sản công nghiệp. Liệu “cú đánh” thuế quan này có làm chậm lại đà phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Giới thiệu chính sách thuế mới của Mỹ

Ngày 2/4/2025, Tổng thống Mỹ Donald Trump đã công bố những thay đổi lớn trong chính sách thương mại của Mỹ, bao gồm việc áp dụng các mức thuế mới với nhiều quốc gia. Cụ thể, từ ngày 5/4/2025 Mỹ sẽ áp mức thuế 10% với mọi mặt hàng nhập khẩu nhằm đối phó với các "thực hành thương mại không công bằng" và bảo vệ ngành sản xuất trong nước.

Ngoài ra, từ ngày 9/4/2025, Mỹ áp thêm thuế bổ sung với khoảng 60 quốc gia có thâm hụt thương mại lớn như một biện pháp “trả đũa”. Trong đó, Đông Nam Á là khu vực chịu thuế cao nhất: Campuchia 49%, Lào 48%, Việt Nam 46%.

Các đối tác lớn của Mỹ cũng không nằm ngoài danh sách này. Chẳng hạn như: Trung Quốc (54%), EU (20%), Ấn Độ (26%),... Myanmar – dù đang đối mặt với động đất và nội chiến vẫn nằm trong nhóm các nước chịu thuế cao nhất (44%).

Mexico và Canada không bị áp mức thuế mới nhưng vẫn chịu thuế 25% từ tháng trước. Tuy nhiên, các mặt hàng thuộc Hiệp định Thương mại USMCA được miễn trừ. Nga không nằm trong danh sách do thương mại với Mỹ gần như bằng 0 vì lệnh trừng phạt từ cuộc chiến ở Ukraine.

Việc Mỹ áp thuế 46% đối với hàng hóa Việt Nam được xem là một cú sốc lớn đối với kinh tế nước ta, ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, thủy sản, điện tử, gỗ nội thất và nông sản. ​

Trước động thái này, Chính phủ Việt Nam đã đề nghị Mỹ tạm hoãn áp thuế ít nhất 45 ngày để có thời gian đàm phán, chuẩn bị và chuyển tiếp trạng thái, nhằm đạt thỏa thuận song phương, tiến tới cân bằng thương mại bền vững, có lợi cho cả hai bên. ​

Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia chịu mức thuế cao nhất (Ảnh: Báo Kinh tế đô thị)

Thị trường bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ FDI – nay đứng trước nguy cơ chững lại

​Việc Mỹ áp thuế Việt Nam với mức 46% đối với hàng hóa xuất khẩu đang đặt ra thách thức lớn cho nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản công nghiệp.

Mỹ hiện là đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam nên khi các doanh nghiệp xuất khẩu chịu áp lực từ mức thuế cao, họ có thể phải thu hẹp quy mô sản xuất hoặc tạm dừng kế hoạch mở rộng, quan sát tình hình và chờ những quyết định chính thức từ phía Mỹ. Hệ quả là nhu cầu thuê đất và nhà xưởng trong các khu công nghiệp sẽ giảm sút đáng kể.​

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn & Giao dịch của CBRE Việt Nam nhận định: “Thị trường địa ốc Việt Nam chắc chắn sẽ chịu ảnh hưởng khi Mỹ áp thuế Việt Nam 46%. Trong đó, lĩnh vực lắp ráp linh kiện điện tử sẽ chịu tác động rõ rệt nhất, do Mỹ lo ngại đây chỉ là điểm trung chuyển để lách thuế.

Hiện tại tác động chủ yếu vẫn ở mức tâm lý, khi nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vào các nỗ lực đàm phán từ phía Chính phủ nhằm giảm nhẹ mức thuế. Kịch bản thận trọng là mức thuế có thể được điều chỉnh giảm, đồng thời một số mặt hàng có thể được đưa vào danh sách loại trừ hoặc chỉ chịu thuế tiêu chuẩn”. (Nguồn: Diễn đàn Doanh nghiệp)

Thay vì mở rộng đầu tư, nhiều doanh nghiệp FDI đang có xu hướng trì hoãn và nghe ngóng tình hình (Ảnh: Diễn đàn Doanh nghiệp)

Theo phân tích từ CBRE, sự sụt giảm trong dòng vốn FDI, đặc biệt từ nhóm khách hàng nói tiếng Trung như Trung Quốc, Đài Loan và Hong Kong có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa đến nhiều phân khúc thị trường, không chỉ giới hạn trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng gián tiếp là thị trường nhà ở, vốn từng ghi nhận nhóm khách FDI này là lực lượng chính trong hoạt động thuê và mua căn hộ.

Tuy nhiên, phân khúc văn phòng được đánh giá sẽ ít chịu tác động do nhóm khách hàng Trung Quốc chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn cầu. Trái lại, thị trường bán lẻ vẫn ghi nhận xu hướng mở rộng mạnh mẽ từ doanh nghiệp Trung Quốc, với mục tiêu tiếp cận thị trường tiêu dùng nội địa tại Việt Nam. Vì vậy, phân khúc này không bị ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế quan mới khi Mỹ áp thuế Việt Nam.

Nhìn chung, việc Mỹ áp thuế Việt Nam không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp xuất khẩu mà còn gián tiếp tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản công nghiệp, đặt ra thách thức lớn cho nền kinh tế Việt Nam trong thời gian tới.

Các tỉnh công nghiệp nào có thể bị ảnh hưởng mạnh?

​Việc Mỹ áp thuế Việt Nam với mức 46% đối với hàng hóa xuất khẩu có thể tác động mạnh đến các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Long An. Những địa phương này tập trung nhiều dự án của các doanh nghiệp từ Mỹ, Hàn Quốc và Trung Quốc nên sự thay đổi trong chính sách thuế có thể ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tại đây.​

• Bắc Ninh và Hải Phòng:Đây là hai tỉnh dẫn đầu về thu hút vốn FDI tại miền Bắc với nhiều khu công nghiệp hiện đại và tỷ lệ lấp đầy cao. Theo báo cáo của VNDIRECT, trong năm 2023, thị trường miền Bắc đón nguồn cung mới tương đối dồi dào với 7 khu công nghiệp khởi công xây dựng tại Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương, cung cấp hơn 1.400ha diện tích cho thuê mới. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại khu vực này đạt khoảng 78%.
• Bình Dương và Long An: Tại miền Nam, Bình Dương và Long An là những điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Theo CBRE Việt Nam, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai có tỷ lệ lấp đầy trên 93%.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường miền Bắc đạt 78% (Nguồn: VnDirect)

Tỷ lệ lấp đầy tại thị trường miền Nam nhích nhẹ 0,1 điểm % so với cuối năm 2023 và duy trì ở mức cao 89% (Nguồn: VnDirect)

Sự phụ thuộc lớn vào các doanh nghiệp FDI, đặc biệt từ Mỹ khiến các tỉnh thành này dễ bị ảnh hưởng khi Mỹ áp thuế Việt Nam. Nếu các doanh nghiệp này giảm hoạt động hoặc rút lui, nhu cầu thuê đất và nhà xưởng sẽ giảm, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản công nghiệp địa phương.

Tình hình đầu tư và mở rộng khu công nghiệp có thể chững lại trong ngắn hạn

Theo các chuyên gia kinh tế, việc Mỹ áp thuế Việt Nam ở mức cao khiến kim ngạch xuất khẩu suy giảm mạnh, kéo theo những tác động tiêu cực lên cán cân thương mại và nguồn thu ngân sách quốc gia. Khi các doanh nghiệp phải cắt giảm sản xuất, tăng trưởng GDP cũng có nguy cơ bị kìm hãm, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế chung.

Đáng lo ngại hơn, tình trạng thất nghiệp có thể gia tăng đáng kể, nhất là trong các lĩnh vực chủ lực, sử dụng nhiều lao động như: dệt may, nông nghiệp và chế biến gỗ.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp FDI nhiều khả năng sẽ cân nhắc lại chiến lược đầu tư và mở rộng tại Việt Nam. Họ có thể xem xét chuyển dịch một phần hoặc toàn bộ hoạt động sang các quốc gia khác có mức thuế ưu đãi hơn để duy trì lợi thế cạnh tranh, dẫn đến khả năng chững lại trong ngắn hạn của thị trường bất động sản công nghiệp.​

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết: “Nếu các tập đoàn đa quốc gia giảm hoặc hoãn kế hoạch mở rộng nhà máy, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và giá thuê khu công nghiệp có thể giảm khiến tồn kho tăng và các khu công nghiệp mới cũng bị trì hoãn. Kéo theo các khu vực đang phát triển bất động sản công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Long An, Bình Dương... sẽ bị tác động". (Nguồn: Báo VnExpress)

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc khối đầu tư DKRA Group đồng tình: “Các lĩnh vực như bất động sản khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và nhà ở có thể đồng loạt chững lại khi thuế chính thức có hiệu lực từ ngày 9/4/2025.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư mạnh vào hạ tầng khu công nghiệp với kỳ vọng hút vốn FDI. Tuy nhiên, với chính sách thuế mới, không loại trừ khả năng dòng vốn sẽ dịch chuyển sang các quốc gia khác, khiến Việt Nam rơi vào thế "tổ xây xong không đón được đại bàng".

Ngoài ra, thanh khoản bất động sản nhà ở, thương mại, bán lẻ và nghỉ dưỡng cũng có thể suy giảm trong ngắn hạn do tâm lý đầu tư thận trọng và thu nhập người mua bị ảnh hưởng. Các phân khúc như căn hộ dịch vụ hay nhà ở cho chuyên gia nước ngoài cũng chịu áp lực khi nhu cầu thuê – mua từ nhóm này có xu hướng giảm”. (Nguồn: Báo VnExpress)

Việc đầu tư và mở rộng khu công nghiệp có thể gặp trở ngại khi chính sách thuế của Mỹ chính thức áp dụng (Ảnh: Bộ Công thương)

Mặc dù đối mặt với thách thức từ chính sách thuế mới của Mỹ, Việt Nam vẫn có cơ hội thu hút các dự án FDI trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp xanh và năng lượng tái tạo. Theo nhận định của ông Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VIPFA, xu hướng FDI vào Việt Nam trong năm 2025 sẽ tập trung vào các lĩnh vực này. (Nguồn: Banker)

Chính vì thế, việc cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao chất lượng hạ tầng khu công nghiệp và đẩy mạnh cải cách thể chế sẽ là những yếu tố quan trọng giúp Việt Nam duy trì và thu hút dòng vốn FDI chất lượng trong tương lai.​

Việc Mỹ áp thuế Việt Nam 46% khiến dòng vốn FDI tạm thời chững lại, buộc Việt Nam phải chủ động ứng phó. Trong bối cảnh này, việc theo dõi sát các phản ứng chính sách và đẩy mạnh đàm phán thương mại là yếu tố then chốt.

Nếu có chiến lược phù hợp và hành động kịp thời, Việt Nam hoàn toàn có thể biến thách thức thành cơ hội – vừa tháo gỡ rào cản thuế quan, vừa giữ vững đà tăng trưởng bất động sản công nghiệp và củng cố vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Xem thêm 

Quy hoạch TP. Thủ Đức đến năm 2040: Đòn bẩy tăng trưởng cho bất động sản

Techcombank và các "ông lớn" bất động sản: Mối quan hệ chiến lược thúc đẩy thị trường